Création SCI

Définition de la SCI

La SCI dite « société civile immobilière » est une forme juridique adaptée à la détention et la gestion d’actifs immobiliers. Elle est un excellent outil patrimonial notamment pour assurer la transmission des biens aux héritiers et avoir une gestion collective et organisée des biens immobiliers. La création d’une société civile immobilière offre de nombreux avantages, tant sur le plan juridique que fiscal. La création et la gestion d’une SCI impliquent certaines obligations légales, notamment en termes de tenue de comptabilité et d’obligations juridiques. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable en ligne comme Naolink pour obtenir des conseils personnalisés avant de créer ou de rejoindre une SCI. Que vous soyez un investisseur immobilier, un propriétaire souhaitant protéger son patrimoine, ou encore un groupe de personnes désirant acquérir un bien en commun, la création d’une SCI peut vous offrir une structure juridique adaptée à vos besoins spécifiques.

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Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?

Pour être constituée, la SCI doit réunir au moins 2 associés qui peuvent être tant des personnes physiques que morales. Ils sont indéfiniment responsables des dettes de la société : ce qui signifie que si la SCI se trouve dans l’incapacité de régler ses créanciers, ces-derniers pourront se retourner vers les associés.

Le capital social peut est constitué d’apports en numéraire ou d’apports en nature (biens immobiliers). La nomination d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire dans une telle société mais emporte la responsabilité des associés. Ces derniers peuvent décider de constituer un capital fixe ou un capital variable. Dans le premier cas, une somme fixe est déterminée dans les statuts de la société. En cas de modification du capital, des formalités sont à réaliser. Dans le second cas, deux sommes sont déterminées : un capital minimal et un capital maximal. Les associés pourront librement en modifier le montant pourvu que celui-ci se situe dans la tranche fixée dans les statuts. Remarque : le capital variable présente divers avantages : il permet, notamment, à un associé de se retirer du capital librement, sans nécessiter l’accord des associés.

La fiscalité de la SCI permet aux associés de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôts sur les revenus (IR). Chaque régime fiscal présente des avantages et inconvénients. Il est conseillé de réaliser un arbitrage afin d’établir le choix le plus adapté à la situation de l’entrepreneur.

À l’impôt sur le revenu (IR), les associés sont fiscalisés selon leur régime fiscal propre sur leur quote-part de résultat respective. A l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI supporte sa fiscalité, il y a en sus la possibilité de distribuer des dividendes aux associés. Remarque : le choix pour l’IS est irrévocable. Le dirigeant ne pourra pas revenir sur sa décision. Il ne peut modifier le régime fiscal de la SCI que lorsqu’il a choisi le régime de l’IR.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI peut parfois s’avérer complexe et onéreuse. En effet, chaque étape de la constitution génère des frais (frais d’immatriculation, frais de rédaction des statuts, publication de l’annonce légale, droits d’enregistrements en cas d’apports…).

La prise de décision, dans une SCI, est collective. Les règles de majorité sont fixées au cœur des statuts. Si tel n’est pas le cas et que les statuts sont silencieux, les décisions sont prises à l’unanimité des associés sauf en cas de nomination ou révocation du gérant où seule la majorité prévaut. Les décisions sont prises en assemblée générale, au moins une fois par an.

Il existe différents types de sociétés civiles liées à l’immobilier :

La SCI familiale : idéale pour la gestion d’un bien immobilier dans l’unique objectif de le transmettre à un membre de la famille. La cession de parts, dans cette structure, nécessite l’accord de l’ensemble des associés. Cette limite constitue un avantage conséquent permettant ainsi de conserver le bien immobilier dans le cercle familial et éviter les complications inhérentes à l’indivision.

La SCI de gestion ou location : adaptée à un objectif d’investissement et de gestion de bien(s) immobilier(s), cette structure permet de mettre en location le(s) bien(s) acquis à plusieurs (les associés). L’avantage que présente cette forme de SCI est d’éviter l’indivision. Remarque : le choix d’une SCI location intéresse aussi l’entrepreneur qui exerce une activité commerciale sous une autre structure juridique (exemple : en SASU).
La SCA (société civile d’attribution) : permet la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier pour le diviser entre les associés afin qu’ils puissent jouir des recettes générées. Les statuts déterminent la répartition des lots entre eux. Une fois le(s) bien(s) acquis, la SCI peut être dissoute puisqu’elle a atteint le but fixé.
La SCCV (société civile de construction-vente) : cette forme juridique est adaptée à un projet d’acquisition d’un terrain visant à construire un bien pour, ensuite, le revendre. L’objectif est la réalisation d’une plus-value à travers l’achat-revente de bien(s) immobilier(s). C’est la seule structure qui constitue une exception à la règle selon laquelle la SCI ne peut exercer aucune activité commerciale sans être automatiquement à l’IS.

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Avantages et inconvénients d'une création SCI

Il existe différents avantages inhérents à la création d’une SCI :

Une facilité dans la transmission des biens immobiliers : un associé peut décider via un démembrement et dans le cadre d’une donation, de transmettre la nue-propriété tout en en conversant l’usufruit.
Une responsabilité des associés non solidaire : en cas de litige face aux créanciers de la société, les associés seront tenus responsables qu’à hauteur de leur quote-part respective (contrairement à une SNC).
Le choix du régime fiscal : la SCI peut être à l’IR (imposition sur les revenus), soit opter pour l’IS (imposition sur les sociétés).
Un partage des coûts de gestion de la SCI entre les associés.
Une liberté d’organisation : les associés peuvent fixer les règles d’organisation de la SCI dans les statuts. Exemple : ils sont décisionnaires de l’étendue des pouvoirs du dirigeants.

Toutefois, la création d’une SCI présente également des inconvénients :

Une responsabilité indéfinie des associés : si la SCI est dans l’incapacité de rembourser ses dettes, les créanciers pourront se tourner directement vers les associés. Leur patrimoine personnel est ainsi mis en danger.
Une constitution complexe : les formalités de constitution de la SCI peuvent s’avérer lourdes et coûteuses.
Un minimum d’associés requis : une SCI ne peut être formée qu’à partir de 2 associés. Une seule personne (physique ou morale) ne peut pas constituer à elle seule une SCI.
Un champ d’activité limité : la SCI ne peut exercer une activité commerciale sauf exception et avec certaines conséquences. Elle ne peut, de plus, exercer la location meublée que sous de très strictes conditions (choix de l’imposition sur les société obligatoire) et ne permettra pas à son propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux qu’offre le LMNP

Gestion comptable d’une SCI

Une fois la création de votre SCI réalisée, la tenue d’une comptabilité est fortement recommandée même si elle n’est pas obligatoire dans la plupart des situations. En effet, vous n’avez pas à déposer les comptes annuels ou à mettre à jour les livres comptables. Cette obligation intervient seulement dans certains cas :

Pour une SCI soumise à l’IS
Pour une SCI soumise à la TVA
Si l’un des associés est une personne morale soumise à l’IS
Si la SCI dépasse deux des conditions ci-dessous :
- Effectif de 50 salariés
- Un CA de 3,1 millions d’euros HT
- Un bilan total de 1,55 million d’euros

Dans tous les cas, la comptabilité d’une SCI est intéressante et permet de suivre au mieux la santé financière de sa SCI.

Naolink, cabinet d’experts-comptables en ligne, propose des prestations complètes pour la création et la gestion de la comptabilité des SCI. Naolink vous accompagne sur votre comptabilité pour SCI.

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