Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour pouvoir faire de la location saisonnière ? En effet, la location saisonnière est devenue une pratique très prisée en France, notamment grâce à la montée en puissance de plateformes comme Airbnb ou Abritel. De son côté, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux propriétaires de biens meublés des avantages fiscaux intéressants. Une question se pose alors : Puis-je exercer une activité de location saisonnière sous le régime du LMNP, et si oui, dans quelles conditions ? Naolink, expert-comptable en ligne spécialisé dans les LMNP vous guide à travers cet article.
Vous souhaitez en apprendre plus sur le statut LMNP ?
La location saisonnière : des obligations spécifiques
La location saisonnière, par définition, consiste à louer un bien meublé pour de courtes périodes, souvent à une clientèle touristique ou de passage. Elle se distingue de la location longue durée par sa nature temporaire et répétée, généralement sur une durée n’excédant pas 90 jours consécutifs pour un même locataire. Pour les propriétaires, ce type de location offre une souplesse appréciable et des revenus avantageux, mais elle est soumise à un cadre juridique rigoureux. Légalement, la location saisonnière est strictement encadrée, notamment dans les grandes villes et zones tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux, des villes où la demande de logements d’habitation à long terme dépasse souvent l’offre. Les municipalités ont donc la possibilité de réglementer ou de restreindre la location saisonnière, parfois en exigeant une déclaration préalable ou même une autorisation spécifique pour les résidences principales et secondaires. Dans certaines villes, les réglementations vont encore plus loin en demandant aux propriétaires d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour transformer un logement en meublé de tourisme.
La location saisonnière est-elle compatible avec le statut LMNP ?
Sous le régime du LMNP, les propriétaires peuvent effectivement louer leurs biens en location saisonnière, à condition de respecter les mêmes conditions et plafonds de recettes que pour une location meublée longue durée. Vous pouvez prétendre au statut LMNP si au moins une des 2 conditions suivantes est remplie :
- Les recettes issues de la location du ou des biens immobiliers ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an.
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Le LMNP ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire. Ainsi, dans le cas où l’activité en LMNP accumule plus de 23 000 € et représente plus de 50% des revenus du gérant, alors il faudra passer en statut LMP (location meublée professionnelle). À savoir que si les revenus locatifs dépassent les 23 000 euros mais qu’ils ne représentent pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal, le statut LMNP peut être conservé.
Au-delà de ces restrictions, comme pour une location saisonnière classique, la location saisonnière sous le statut LMNP doit respecter les règlements municipaux et les obligations spécifiques à ce type de location. Les propriétaires doivent également veiller à ce que leur bien respecte les standards exigés pour une location saisonnière (mobilier, équipements obligatoires, sécurité).
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Les avantages de la location saisonnière en LMNP ?
La location saisonnière en LMNP présente de nombreux avantages :
- Un rendement locatif plus élevé que sur la location meublée longue durée : Quand la location classique atteint des rendements généralement compris entre 5 et 6%, la location saisonnière, elle, se situe plus autour des 10%. La location saisonnière est donc une bonne manière de rentabiliser rapidement son investissement. En effet, selon le bien et sa localisation, le revenu généré par la location saisonnière sera nettement supérieur par rapport à l’immobilier classique. Une rentabilité permettant la plupart du temps de couvrir la totalité du prêt engagé pour l’achat du bien.
- Moins de risques d’impayés : Les loyers impayés font partie des gros points négatifs pour lesquels les investisseurs hésitent à s’engager dans l’immobilier locatif. Heureusement pour les locations saisonnières, ces risques sont minimes. En effet, la plupart du temps, les locations saisonnières de courtes durées passent par des plateformes comme AirBnb ou encore Abritel. Sur ces dernières, les locataires versent le loyer lors de la réservation en ligne avant même le début du séjour. Le risque d’impayés est donc quasi nul.
- Optimisation du rendement locatif grâce à la fiscalité LMNP : Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Deux régimes fiscaux peuvent être choisis entre le régime réel ou le régime forfaitaire (MICRO-BIC). La décision entre les deux régimes dépend principalement du montant des revenus locatifs mais également des charges. Pour faciliter la prise de décision, Naolink a créé un simulateur LMNP gratuit : Choisissez le régime fiscal le plus avantageux pour votre LMNP grâce à notre simulateur
- Plus de souplesse : Grâce à la location saisonnière, les propriétaires sont plus libres et peuvent adapter le planning des réservations selon leurs envies ou besoins. Les investisseurs peuvent ainsi garder des disponibilités sur certaines dates pour occuper le logement et le louer le reste du temps.
Les inconvénients de la location saisonnière en LMNP ?
Bien que la location saisonnière en LMNP offre de nombreux avantages, elle comporte également quelques inconvénients :
- Des démarches administratives : La location saisonnière nécessite d’effectuer une déclaration du bien meublé de tourisme en mairie. Comme expliqué plus haut dans l’article, il peut également y avoir d’autres réglementations et restrictions en fonction du secteur géographique. Certaines villes connaissent ainsi des durcissements des règlementations pour éviter certains abus. Enfin, si le bien immobilier est dans une copropriété, l’accord de cette dernière doit être obtenu avant de pouvoir mettre en location l’appartement ou la maison.
- Gestion locative plus lourde : Gérer un bien en location saisonnière de courtes durées demande beaucoup de temps. Diffusion des annonces, gestion du planning des réservations, gestion des entrées et des sorties des locataires, entretien du bien… Toutes ces tâches chronophages demandent beaucoup plus de disponibilités qu’une location classique. Pour se simplifier la vie, confier sa gestion locative à un tiers reste souvent la meilleure solution pour gagner un temps précieux.
- Des revenus locatifs irréguliers : La location saisonnière génère des revenus généralement plus importants mais aussi plus incertains. En effet, ces revenus sont extrêmement variables et vont dépendre de plusieurs facteurs comme la saisonnalité, la météo, la localisation etc…
Comment créer son LMNP pour la location saisonnière ?
La procédure pour obtenir le statut de LMNP reste identique, que ce soit pour louer un bien sur une longue ou courte durée. Le propriétaire doit remplir le formulaire P0i en ligne s’il choisit de créer une entreprise individuelle, ou le formulaire FCM s’il fait le choix de l’indivision. Lors de cette formalité, l’investisseur doit également sélectionner un régime fiscal (micro-BIC ou réel) ainsi que le régime de TVA. Cette étape est essentielle dans le parcours de loueur en meublé, car elle conditionne les économies d’impôts qui pourront être réalisées à l’avenir, à condition de faire les bons choix fiscaux.
Le recours à un expert-comptable peut être intéressant. L’expert-comptable en ligne Naolink par exemple accompagne les loueurs sur la création du statut de location meublée non professionnelle, le choix du régime fiscal adapté et les suit ensuite avec une offre comptable LMNP.