Qu’est-ce que la location meublée (LMP – LMNP)?
La location meublée est un mode d’investissement dans l’immobilier concernant les locaux à usage d’habitation. Concrètement, le propriétaire-bailleur propose un logement équipé dans lequel le locataire doit pouvoir s’y installer en l’état. L’investisseur a le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP ou LMP sous certaines conditions).
Quelles sont les conséquences du statut LMNP ?
En devenant LMNP, l’investisseur n’est plus seulement propriétaire foncier, il devient entrepreneur. L’entrepreneur peut, soit acheter un bien nu et le meubler lui-même, soit acheter un bien au sein d’un organisme gestionnaire (EPHAD, résidence de vacances, résidence étudiante…).
Quels sont les objectifs de la LMNP ?
L’investissement en tant que LMNP rejoint les objectifs de tout investissement immobilier tels que la constitution ou le développement d’un patrimoine, la volonté de créer ou renforcer des revenus récurrents ou bien le placement de fonds.
Quel est le principal avantage de la location meublée ?
Le principal avantage est fiscal. Grâce au mécanisme de l’amortissement, il est possible de répartir le prix d’acquisition du bien dans le temps pour venir diminuer de façon très substantielle votre revenu imposable. De façon simplifiée, durant une vingtaine d’année, vous paierez pas ou peu d’impôts sur vos revenus locatifs dans la catégorie fiscale des BIC et non des revenus fonciers.
Exemple d’impact fiscal
Par exemple, pour un même bien acheté 100 000€ et loué 500€ par mois, nous avons l’impact fiscal suivant :
| Location nu | LMNP | |
| Revenus Loyer : 500*12 | 6 000 | 6 000 |
| Charges locatives * Taxe foncière, charges de copropriété, travaux courants… | 1 500 | 1 500 |
| Amortissement fiscal | Non applicable | 4500 |
| Résultat imposable | 4 500 | 0 |
Quelques explications sur les simplifications que nous avons faites :
Nous avons mis le même loyer alors que dans les faits les locations meublées ont un loyer plus élevé et nous avons pris un forfait unique pour les charges locatives alors que dans les faits les charges sont plus conséquentes en LMNP (présence de CFE et de frais de structure notamment). Néanmoins le loyer étant majoré cela couvre ces charges.
Les économies d’impôts
En fonction de votre tranche marginale d’imposition, voici les économies d’impôts que vous êtes susceptibles de faire.
| Tranche marginale d’imposition | Sur 1 an | Sur 10 ans | Sur 20 ans |
| 14% | 630€ | 6 300€ | 12 600€ |
| 30% | 1 350€ | 13 500€ | 27 000€ |
| 41% | 1 845€ | 18 450€ | 36 900€ |
| 45% | 2 025€ | 20 250€ | 40 500€ |
Une économie des prélèvement sociaux de 17.2% forfaitaire.
A ces économies et sous conditions vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt.
Quelles précautions prendre ?
En étant LMNP, ce sont des règles particulières qui s’appliquent. Elles ne sont pas compliquées mais spécifiques. Pour les appréhender et ne pas prendre de risque inconsidéré, il convient de vous faire accompagner par un expert. Plusieurs étapes sont décisives pour éviter les écueils : de l’immatriculation de l’entreprise jusqu’à la déclaration annuelle des comptes à l’administration fiscale en passant par la rédaction d’un bail spécifique, vous devez vous entourer de professionnels compétents.
Quel est le parcours du LMNP ?
Le lancement de la LMNP
La recherche du bien immobilier
Cela consiste en la définition du type d’investissement envisagé : soit l’acquisition d’un bien nu pour le meubler ensuite, soit l’acquisition d’une part d’un ensemble (EPHAD, résidence de vacances, résidence étudiante…).
La recherche du financement
Plusieurs voies s’offrent à vous : travailler avec votre banque actuelle, démarcher d’autres banques ou bien passer par un courtier.
L’immatriculation
Vous devez vous immatriculer en tant que LMNP, au régime réel pour pouvoir bénéficier des avantages cités.
La vie du LMNP
La gestion du bien immobilier
Selon le bien que vous avez acquis et le mode de gestion que vous adoptez, vous aurez plus ou moins de tâches à accomplir. Si vous achetez dans une résidence étudiante, il y aura peu de choses à gérer. En revanche, si vous louez un bien par vous-même, il vous appartiendra de rechercher les locataires, de rédiger les baux… Autre alternative, vous pouvez également faire appel à une agence ou un notaire.
Les aspects comptables et fiscaux
En étant LMNP, vous avez des obligations administratives. Vous devez tenir une comptabilité et déposer une déclaration fiscale annuelle. Pour cela, ainsi que pour vous accompagner dans le montage de votre projet, l’expert-comptable est l’acteur qu’il vous faut.