Un investissement locatif est bien souvent réalisé dans l’objectif d’une optimisation fiscale. C’est pourquoi il convient de choisir le régime fiscal le plus pertinent en fonction de sa situation. C’est ce que le cabinet d’expertise comptable en ligne Naolink vous propose de voir dans cet article.
Pourquoi utiliser un régime d’imposition ?
Comme pour une entreprise, le loueur immobilier doit choisir un régime d’imposition pour les bénéfices issus du locatif et donc des revenus fonciers. Ces revenus fonciers proviennent de la location de biens immobiliers divers comme une maison, un appartement, un garage ou encore un local commercial… Le choix du régime d’imposition est corrélé à celui d’un statut juridique. Ainsi en fonction du statut, le choix sera limité à seulement quelques régimes.
Pour des types d’investissements immobiliers locatifs comme la LMNP (location meublée non professionnelle) par exemple, le choix se partagera entre régime réel et micro-BIC.
Dans le cas d’un investissement immobilier non meublé, le choix se limite alors entre régime réel ou micro foncier.
Comment marche le régime Micro Foncier ?
Le régime Micro Foncier est le régime d’imposition le plus simple pour les propriétaires de biens immobiliers « nus » bénéficiant de revenus locatifs modérés.
Pour le régime Micro Foncier, un seuil de revenus fonciers est fixé à 15 000 euros par an, hors taxes et hors charges pour les loyers soumis à TVA. Passé ce seuil de 1520 euros par mois, le régime Réel devient obligatoire.
L’avantage du régime Micro Foncier est qu’il prévoit un abattement de 30% des revenus correspondant aux charges des biens immobiliers mis en location.
Par exemple, si vous déclarez 13 000 euros de loyers perçus, vous ne serez alors imposés que sur 30% de ce montant, soit 9 100€. En imaginant que votre taux d’imposition soit à 14% par exemple, vous paierez 1 274€.
Quel fonctionnement pour le régime réel ?
Comme nous avons pu le voir précédemment, le régime Réel est obligatoire pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000€ par an. Ce régime peut néanmoins être choisi quel que soit les revenus perçus. Un bailleur peut donc percevoir 6 000 euros de revenus fonciers par an et être en régime Réel.
L’avantage majeur de ce régime d’imposition est qu’il prend en compte toutes les charges déductibles des revenus fonciers avant imposition. Diagnostics immobiliers, travaux, charge de copropriété ou encore intérêts et assurances d’emprunt… de nombreuses charges peuvent être déduites.
À la différence du régime Micro Foncier, le régime Réel est donc tout particulièrement adapté aux propriétaires avec un niveau de charge élevé. Ce cas de figure est régulier pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation ou encore d’amélioration. Ces frais dépassent bien souvent les 30% d’abattement prévus dans le régime Micro Foncier.
Comment choisir entre régime réel et micro foncier ?
Le choix entre le régime Réel et Micro Foncier dépend de votre situation et avant tout de vos revenus locatifs.
Pour résumé, nous pouvons considérer qu’il faut choisir le régime Réel si :
- Vos revenus fonciers cumulés sur l’année dépassent 15 000 €. Le seul choix possible dans ce cas est le régime Réel.
- Vous obtenez moins de 15 000 euros de revenus locatifs par an et vos charges dépassent 30% du montant des loyers.
- Vous avez un déficit foncier. Certaines charges peuvent en effet être supérieures au revenu de l’exercice, nous parlons alors de déficit foncier. Le propriétaire n’aura alors aucuns impôts provenant du locatif à régler. Ce déficit foncier permet même de faire des économies d’impôts pendant 10 ans, dans la limite de 10 700 € par exercice.
D’un autre côté, il est plus intéressant de choisir le régime Micro Foncier si :
- Vous avez des charges inférieures à 30% du total des revenus fonciers.
Comment déclarer vos revenus fonciers ?
Avec le régime Micro Foncier, tout est très simple. Il suffit de déclarer l’ensemble des revenus issus de vos locations dans la déclaration n° 2042 (ligne 4BE). L’administration fiscale se chargera ensuite de faire le calcul automatique de l’abattement des 30%.
Pour le régime Réel, vous devez déclarer sur le formulaire n°2044 votre revenu net foncier. C’est le revenu brut de tous les loyers perçus dans l’année après la déduction des charges.
À noter qu’un formulaire spécial peut être à remplir si vous êtes propriétaire d’un immeuble pour lequel un régime spécial s’applique comme les monuments historiques, que vous avez opté pour la déduction avec l’amortissement des logements, que vous détenez des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction par l’amortissement… Retrouvez tous les cas spécifiques sur le site du gouvernement.
La déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale, est à joindre à la déclaration d’ensemble n°2042.
Peut-on passer d’un régime à l’autre ?
Le choix d’un régime fiscal pour limiter l’imposition des loyers n’est pas figé. En effet, un bailleur pourra aisément passer du régime Micro Foncier au régime Réel si ses revenus augmentent ou si des travaux importants sont en prévision. À l’inverse, le passage du régime Réel au régime Micro Foncier est irrévocable pendant 3 ans. C’est donc 3 ans après le choix du régime Réel, que le propriétaire peut choisir le régime Micro Foncier. Ce choix concerne généralement des investisseurs ayant terminés leurs travaux, avec un déficit foncier et ne prévoyant pas de nouvelles charges importantes dans les années à venir. Ce cas de figure permet d’avoir l’abattement des 30% proposé par le régime Micro Foncier en plus des déductions du déficit foncier.
Il faut savoir également que le changement de régime d’imposition n’exige pas de formalités particulières.
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