Vous souhaitez investir ou avez déjà investi dans une location meublée non professionnelle (LMNP) ou dans une location meublée professionnelle (LMP) ? Vous vous demandez comment faire pour louer votre bien ? Naolink, expert comptable en ligne qui s’occupe de la comptabilité de nombreux LMNP et LMP vous conseille par le biais cet article. Découvrez notre offre comptable pour LMNP et LMP.
Les critères de décence pour la location d’un bien
Pour pouvoir louer son bien en LMNP ou LMP, il faut avant tout savoir si ce dernier le permet. De nombreux critères de décence sont à respecter pour mettre un bien en location.
- La surface habitable minimum doit être de 9m² avec au minimum 2,20m de hauteur sous plafond.
- L’appartement ou la maison doit être en bon état général et ne pas mettre en péril le locataire et sa santé. Le bien ne doit pas avoir d’humidité, de plomb, d’amiante, de nuisibles…
- Une installation permettant la cuisson et le chauffage que ce soit à gaz ou électrique doit être disponible.
- Le bien doit avoir l’accès à l’eau potable et à l’eau chaude.
- La location doit comporter une cuisine ou un coin cuisine aménagé.
- Il doit y avoir des toilettes en état de marche.
- Le logement doit avoir une étanchéité à l’air suffisante.
- Les pièces principales doivent avoir un éclairement naturel suffisant.
À savoir que pour une collocation, la règle de la surface habitable minimum varie selon le bail ; S’il y a un bail unique ou si chaque colocataire signe son propre bail. Dans le premier cas, la surface doit être de 16m² minimum pour les deux colocataires. Dans le second cas, chaque colocataire doit avoir une chambre de 9m².
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Les diagnostics immobiliers de sa LMNP ou LMP
Pour vérifier les critères de décence présentés précédemment, il convient d’établir des diagnostics immobiliers pour sa location meublée non professionnelle (LMNP) ou sa location meublée professionnelle (LMP).
Le diagnostic le plus connu est le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui est un document de référence obligatoire qui attribue une classe énergétique à un bien immobilier. De A pour les logements les moins énergivores à G pour les passoires thermiques, ce classement est calculé en fonction de la consommation d’énergie et du taux d’émission de gaz à effet de serre du bien immobilier. Dans les prochaines années les règles vont se durcir afin d’éviter la location de logements trop énergivores. Dès 2023, il sera interdit de louer des logements consommant plus de 450 kWh d’énergie par m² et par an. Progressivement, l’état souhaite interdire la location de ces logements en arrivant à l’horizon 2034 avec l’interdiction de louer des biens classés entre E et G.
D’autres diagnostics immobiliers sont également obligatoires comme l’ERP (État des Risques et Pollutions), le diagnostic de la surface habitable, le diagnostic plomb (pour un logement construit avant janvier 1949), l’état d’installation du gaz (si l’installation a plus de 15 ans) ou encore celui pour l’état de l’installation électrique (si l’installation a plus de 15 ans). Un diagnostic sur l’amiante n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. Il doit être présenté en effet, sur simple demande du locataire.
Comment fixer le loyer pour une LMNP ?
C’est une question cruciale et importante car le loyer reste le premier critère de décision pour la plupart des locataires. Il faut bien s’informer sur le marché de location immobilière dans votre secteur pour proposer un loyer pertinent. Analyser des annonces similaires en LMNP ou LMP peut permettre de fixer le prix de la location.
Il faut savoir que les tarifs des locations peuvent être encadrés en fonction de la zone dans laquelle le logement se situe. En effet, en fonction de l’agglomération, des règles viendront s’appliquer :
- La plupart des grandes agglomérations et quelques communes où les loyers sont élevés et la difficulté de se loger est grande, sont intégrées dans ce qu’on appelle « des zones tendues ». Dans ces dernières, un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de sa location entre deux locataires. Le seul moyen d’augmenter le tarif de sa location est que le logement soit inhabité depuis 18 mois ou qu’il ait connu des travaux (d’un montant d’au moins un an de loyer) dans les 6 derniers mois.
- En plus de ces règles sur les loyers pratiquées dans les zones tendues, les locations à Paris intramuros et Lille auront un loyer plafonné qui dépendra du type de location (meublée ou vide), de la date de construction, du nombre de pièces ou encore de la situation géographique dans la ville.
Pour le reste de la France, la fixation du prix des locations reste libre. Il faut néanmoins éviter des tarifs au-dessus du marché pour louer plus facilement sa location en LMNP ou LMP.
La location en LMNP avec ou sans agence ?
Dois-je passer par une agence pour louer mon bien immobilier ou dois-je assurer la gestion seul ? La question se pose régulièrement lors de l’investissement en LMNP notamment. Tout dépendra du temps que vous pouvez consacrer à votre activité. La gestion de votre location prend du temps. Entre la mise en ligne de l’annonce, la gestion des contacts (souvent nombreux dans les agglomérations), les visites… La phase de mise en location d’un bien prend un temps considérable. Une fois le locataire choisi, la gestion locative peut également occuper un temps certain. Si vous avez l’envie et du temps à consacrer à votre location, vous pouvez assez simplement faire toutes les formalités par vous-même. Vous gagnerez en réactivité et économiserez ainsi des frais d’agence qui sont souvent onéreux.
Des agences dont les prix dépendent de leur localisation et des services proposés. Vous pouvez passer par une agence seulement pour la mise en ligne de l’annonce de location ou leur laisser l’entièreté de la gestion locative. Dans tous les cas, faire le choix d’une agence apporte une crédibilité et un gage de sécurité pour le locataire comme pour vous.
Où diffuser votre annonce de location immobilière ?
Pour donner suite à votre investissement locatif en LMNP ou LMP, vous faites le choix de vous occuper vous-même de la mise en location de votre logement. Vous devrez alors diffuser une annonce immobilière. De nombreux sites permettent de poster des annonces de location immobilière. PAP, Seloger.com ou encore le plus plébiscité en France, Leboncoin, sont des sites incontournables qui mettent en relation de nombreux locataires et propriétaires qu’ils soient professionnels ou particuliers. Ce sont les canaux les plus connus pour diffuser des annonces immobilières. D’autres sites à dimension plus locale, peuvent également vous apporter pleine satisfaction comme OuestFrance-immo par exemple. Les sites internet permettent de déposer des annonces gratuitement, mais la plupart proposent des options payantes pour donner plus de visibilité à votre annonce de location.
Dans tous les cas, une annonce bien rédigée et complète avec toutes les caractéristiques du logement, retiendra davantage l’attention du visiteur.
Comment choisir le bon locataire ?
Une fois l’annonce publiée et les visites effectuées, les locataires devront vous fournir un dossier de candidature complet. Pièce d’identité, 3 derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition, justificatif de domicile ou encore contrat de travail, les documents à insérer dans le dossier sont nombreux et vous permettent d’avoir de la matière quand viendra le moment de la sélection de votre locataire. Vous pouvez également demander des cautions si vous jugez cela nécessaire comme pour certains profils de locataires jeunes par exemple. Tous ces éléments mais également le feeling perçu lors des visites, vous aideront donc à choisir le bon locataire pour votre location en LMNP ou LMP. Une fois ce choix fait, la dernière étape du processus consistera à faire l’état des lieux et à signer le contrat de bail avec votre locataire.
Il convient ensuite d’entretenir au mieux vos relations avec votre locataire pour que votre projet d’investissement locatif en LMNP ou en LMP se passe au mieux.
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