Création location meublée

Contrairement à la location nue qui génère des revenus fonciers, la location meublée génère, quant à elle, des revenus dits « BIC » (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer sous conditions : le régime micro-BIC et le régime réel.  

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement lorsque le chiffre d’affaires réalisé est inférieur à 77 000 € pour la location meublée classique, 15 000 € pour la location courte durée (tourisme) non classée et à 188 700 € pour la location meublée de tourisme classée. Le propriétaire peut néanmoins opter pour le régime réel s’il le souhaite. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 30 % à 50 % (voire 71% pour certains meublés de tourismes classés) : il suffit au propriétaire du bien de renseigner le montant des recettes perçues réduit grâce à l’abattement (montant automatiquement calculé par le service des impôts) dans la case prévue à cet effet au sein de sa déclaration d’impôts personnelle. L’avantage de ce régime est qu’il est assez simple et ne nécessite pas l’appel à un expert-comptable. En revanche, il ne prend pas en compte l’amortissement du bien immobilier ni la déduction des charges. Remarque : depuis 2016, les gîtes ruraux bénéficient d’un abattement de 50 % (contre 71 % auparavant). Ces plafonds sont révisés tous les 3 ans.

Le régime réel s’applique automatiquement lorsque le chiffre d’affaires réalisé est supérieur à 77 000 € pour la location meublée classique, 15 000 € pour la location courte durée (tourisme) non classée, ou à 188 700 € pour la location meublée de tourisme classée. Il peut également s’appliquer sur option. L’avantage de ce régime est qu’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux dont les principaux sont la prise en compte du montant des charges et de l’amortissement des biens immobiliers. En revanche, il demande une certaine rigueur puisque le propriétaire doit conserver toutes ses factures et télétransmettre, au service des impôts des entreprises, une liasse fiscale (Cerfa 2031-2033). Il peut établir seul ou déléguer cette mission à un expert-comptable (plus conseillé).

Remarque : les loueurs meublés soumis au régime réel sur option peuvent bénéficier d’avantages fiscaux complémentaires en s’inscrivant auprès d’une AGA (association de gestion agréée) tels que l’exonération de la majoration de 25 % sur les bénéfices réalisés.  

Pour les LMNP, le régime réel prévoit que si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit créé ne peut être imputé que sur les revenus liés à la location meublée (pendant 10 ans). Pour les LMP, ce régime implique que si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit peut être imputé sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal du propriétaire (pendant 6 ans maximum).  

Dans de nombreux cas, le régime réel reste le plus intéressant d’un point de vue fiscal. Toutefois, le choix entre ces deux régimes doit résulter d’un arbitrage car il peut arriver que le régime micro-BIC soit plus intéressant en fonction du montant de vos charges et de l’éventuelle prise en compte de l’amortissement.